2018上半年重庆网络司法拍卖分析报告

特别说明：本文数据仅统计淘宝网司法拍卖2018年上半年产权地址坐落在重庆范围内的不动产拍品。

一、整体市场概况

（一）重庆淘宝司法网拍成交情况 

       2018年上半年，淘宝司法拍卖不动产件数为5096件，拍卖次数总计为6203件次，共计成交为2483件，整体成交率为40 %，总体成交金额约为34亿元。随着网络司法处置方式的普及和更为广范的运用，使司法处置的拍品数量大幅上升。仅2018上半年重庆市司法拍卖的成交量就超过去年全年的司法拍卖及成交数量，网络司法拍卖成为了不良资产处置重要方式之一。

2018年网络司法拍卖市场火热，造成市场火爆的原因大致有一下几点：

① 重庆地区新房市场火爆，一房难求；二手房价价格较高、涨幅较大，部分市场需求转移。

② 司法买卖房相对较二手房价格有优势，利润空间较大。

③ 银行金融机构出台相关政策支持网络司法拍卖。

④ 司法拍卖有着相关国家及地方政府政策支持。

（二） 1-6月拍卖情况

图1  上半年各月拍卖次数及成交情况

       从上图可知，2、4月的拍卖次数相对较少，其中2月受传统春节假期影响仅成交了319套，其1月、3月、5月、6月拍品成交量均超过400件，其中5月成交量最多，达到了559件拍品。

（二） 拍次成交情况

       2017年拍卖成交主要集中在第二次拍买，其成交率57.6%，2018年上半年拍卖成交主要在一拍，成交率为50.3%。主力成交率从二拍转换到一拍，可能是司法网拍在2017年才正式实施，竞拍者对市场认知度不够和楼市活跃都有关系。上半年网拍市场捡漏机会在逐渐减小，价格与正常市场价趋同，甚至有时由于竞争导致高于正常市场价的情况。二拍次数和机会在逐渐减少，优质资产在一拍就已经被拍下，这说明司法拍卖市场竞争越来越激烈。

（四）各类型司法拍卖情况

图3  房屋类型拍卖情况

       住宅拍2864件次、成交1663件，其拍卖量和受众都是最大，重庆范围内（含区县），住宅整体成交率为58.1%，而主城九区更是达到了78.8%。在当下的市场背景下，依然成为购房置业的新方式之一。工业厂房、办公的成交量和成交率是比较低的，分别成交32和44件（详见图3）。

       工业厂房共计拍卖102件次，成交32件，其中主城成交7件，区县成交25件，成交区域主要集中在区县，平均溢价率更是达到39.4%。例：巴南区李家沱菜市场38号房产25%的权益，面积1094.20㎡，起拍价42万，评估价60万，成交价153.7万，溢价率达到266%。

工业厂房溢价率高的原因可能有：

① 工业用房实际用途和经营方式的改变，市场价值发生改变。

② 工业用房起拍价较低折扣较大。

       办公用房共计拍卖144件次，成交40件、成交率27.78%。其中主城成交31件，区县成交9件。办公市场平均溢价率不高，仅有9.6%。

办公的溢价率较低的原因可能有：

① 本地区办公房市场供应充足，需求不足。

② 交易过程中承担的税费较重，不利于促成成交。

③ 办公房整体租金收益水平较低，对购买者吸引力不足。

④ 经营者对办公要求的转变，更多愿意选择商住楼作为办公场所。

      车位共拍卖1193件次，成交244件，成交率为20.5%，平均溢价率7.8%。从拍卖车位的数量来看，供应量较大，需求较小。市场短时间无法全部消化，造成成交率低、平均溢价率低。如江津加洲国际小区拍卖车位278个，最终以起拍价成交2个车位，整体成交率不到1%，溢价率为零。

二、区域拍卖状况分析

（一）拍卖次数前十区县总体情况

图4  上半年拍卖次数前十的区县

       2018年上半年网络司法拍卖数量前三的区县分别是渝北区、江津区、大足区，其中渝北区拍品数量为935件。而江北区则是成交率最高，江津最低。江北区成交率最高符合市场价值认知及区域经济的发展。江津区流拍众多，经分析发现江津区流拍中商业流拍达111件次，流拍商业多集中在江津区双福新区，如江津区攀宝钢材交易中心拍卖的55次商业全部流拍。除主城主要几区外，主城周边城市发展新区中有江津、大足、永川、合川四区拍卖次数进入前十。但这四区的流拍次数较多，拍卖成交率较低。

（二）重庆主城各区占比情况

图5  主城各区拍卖量占比图

       主城区拍卖次数进行排名，渝北区以935件次拍卖次数占总量的33.1%，排名榜首，相交与2017年全年占比有所提升。排名第二至第八名分别为九龙坡区、南岸区、渝中区、巴南区、江北区、北碚区、沙坪坝区，大渡口区拍卖末尾，占比仅2.1%。

（二）重庆主城区住宅成交情况

       2018年上半年主城九区住宅共计拍卖1329件次，成交1047件，住宅整体成交率为78.8%，最高大渡口区达到90%，主城各区住宅拍卖成交率均超过60%，均高于重庆范围内平均水平。住宅成交率在2017年基础上有大幅上升，住宅类房产容易受到市场青睐，这可能与住宅类型需求和房产增值保值能力较强有关系。主城住宅成交主要集中在江北区、渝北区、南岸区、九龙坡区，以上四区在拍卖过百次的情况下，仍能保证超过8成的拍卖成交率，流拍房屋特点明显。以渝北区为例，上半年住宅流拍情况主要集中在回兴、龙溪、龙塔、双龙湖街道的老小区和别墅小区，老旧小区市场接受度不高，别墅小区价值较大，资金需求较多，市场承销受限。所以老住宅小区和别墅小区整体变现能力较差。

（四）重庆主城商业成交情况

      2018年上半年主城九区商业共计拍卖647件次，成交244件，商业整体成交率为37.7%。商业拍卖件次最多的为渝北区，拍卖291件次，成交108件，成交率37.1%，其成交量占据了整个商业成交的一半。渝中区商业成交率最高，为56.8%。渝中区的拍品主要集中在解放碑、两路口、时代天街附近，以上区域商业氛围浓厚，商业成熟度较高，整体商业氛围较好，成交较为容易。商业成交率最低的巴南区仅25%，其中巴南共计拍卖20次，成交5次，巴南区南泉附近的王朝温泉花园拍卖商业11宗，仅一宗成交，其余全部流拍或变卖失败，拉低了巴南商业的整体拍卖成交率。

（五）重庆主城拍卖前十的住宅小区

       2018年上半年拍卖次数最多的住宅小区是融创玖玺台、寰宇天下、棕榈泉国际花园、珊瑚水岸、中安长岛、天赐龙都、首创渝阅，这7个小区也出现在了2017年的住宅拍卖次数前十的小区列表中。上述小区是值得金融机构和相关权益人特别注意的楼盘。上半年有融创玖玺台、航利华府、首创渝阅、天赐龙都、中安长岛、龙湖东桥郡共六小区的平均成交价低于平均司法评估单价。

      天赐龙都为旅投集团的集资房，房屋面积较大，户型较差，整体入住率较低，物业管理较差，周别配套不完善，交通不便等诸多原因造成房屋售价远低于周边二手房售价。

      首创渝阅小区位于九龙坡区走马镇金马湖路1号，平均司法评估单价为9870元/平方米，平均司法成交单价为5426元/平方米，价差达4444元/平方米，该小区区域位置较差，房屋品质较差，市场接受度不高，法拍成交率不高，仅15.4%。

三、绝对值误差率情况

（一）绝对值误差率概念和计算公式

       绝对值误差率是实际值减去理论值的绝对值与理论值比率。绝对值误差率可以判断评估误差，是反映评估机构和评估专业人员专业水平的指标之一。评估机构和专业人员应力争准确估价，与客观市场尽量吻合，减少资产流失，维护合法权益。

绝对值误差率=︱成交价格-司法评估价格︱/司法评估价格

（二）主城与区县的绝对值误差率情况

       主城区平均绝对值误差率为20.2%，区县平均绝对值误差率为22.2%，整体来看和2017年全年并无太大变化，其中对于区县乡镇房屋的评估偏差太大的问题比较明显。如重庆市江津区朱杨镇横梁街28号附4号房屋，吸引9364人次围观、192人次设置提醒、36人次报名，竞买记录达306次，司法评估价5.174万元，最终的成交价达到45.474万元，差价达40.3万元，绝对值误差率和溢价率达到778.9%。

（三）主城区住宅、商业、办公绝对值误差率占比情况表

       对主城区来说，住宅评估相比商业和办公更容易把握，误差率在0-10%区间内的，住宅超过四成，而商业和办公则均不足两成。或者是房价涨幅的带动，商业、办公市场的绝对值误差率明显扩大，商业绝对值误差率超过20%以上的占比从2017年全年的42%上升到2018年上半年的68.9%，办公绝对值误差率超过20%以上的占比从2017年全年的32%上升到2018年上半年的64.5%。商业绝对值误差率的扩大也与现在的市场环境有关，商业收益不理想，市场低迷。而事实上，商业办公的并随着住宅价格的上涨而上涨，而是处于一个相对稳定的状态。由此可见商业和办公市场价值受诸多因数的影响，整体价值不易把控，对评估机构及评估师专业水平提出了更高的要求。 

二、拍卖案例分析

例1. 江北区鱼嘴镇文化路65号（成交后撤拍）

      江北区鱼嘴镇文化路65号的D级危房在2017年9月14日的司法评估中，评估价值为6.79万元，后在2018年4月10日的司法拍卖中，在有118人报名和33034人关注的情况下，最终拍出44.653万元，溢价率达到839.5%。最后因拍卖财产文字说明、照片展示严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现而撤拍。从中可以看出，法拍信息的披露对买受人的影响巨大，错误的信息会做出错误的判断，致使评估价与成交价差距巨大，对于危房的处置价值评估也是一个值得探讨的问题。

例2. 晋愉江州二期土地、房屋及在建工程拍卖（成交总价最高）

       该地块在2013年12月13日中由晋愉地产以8.58亿拍卖竞得，在2018年6月13日的司法拍卖中，晋愉江州二期土地、房屋及在建工程的网络拍卖中被北麓置业以14.86亿竞得，其中剩余土地评估价值为11.67亿，土地升值明显，成为上半年的最高成交总价。

例3. 江津区朱杨镇横梁街28号附4号（溢价空间最高）

       江津区朱杨镇横梁街28号附4号的两次拍卖中，两套面积相同、位置相邻、评估价为5.174万的房屋，分别拍出了45.474万和39.224万的高价，溢价率分别为778.9%和658.1%。其中710.4平米的房屋评估价却只有5.174万，单价不到百元，引人深思。

例4. 江津区双福镇九江大道9号攀宝钢材交易中心（整体流拍最多）

       攀宝钢材交易中心共计拍卖55次，全部流拍。专业市场聚集度较差、市场人气不足、管理运营不善可能是攀宝钢材交易中心全部流拍的部分原因。也提醒广大市场参与者对专业市场要保持谨慎，切记不可高估专业市场的价值。

五、总结

      从2017年1月1日全面实行网络司法拍卖以来，已走过了一年半的时间，在这个过程中网络司法拍卖的优势越发明显。第一、网络司法拍卖降低了流拍率，拍卖效率得到明显提高。第二、网络司法拍卖操作更加公开透明，在一定程度减少舞弊行为。第三、网络司法拍卖使市场参与人群扩大，有效的发挥竞争作用。第四、网络司法拍卖标的物的竞价激烈，最大程度保护当事人的利益。

       重庆主城区是整个重庆网络司法拍卖的主战场，拍品数量众多，成交率高，溢价率高的特点。住宅类型资产较为抢手，成交率高，成交较快。2018年上半年主城住宅主要集中在渝北区、九龙坡区、南岸区、江北区几个区，这些区域位置优越、交通便利、配套完善的区域。这说明周边配套较为完善，地理位置优越的房屋越受市场购买者青睐。

       在网络司法拍卖中，评估机构扮演着重要的角色，为维护当事人的合法权益，更好的实现房屋价值。评估机构和评估人员应充分了解市场，掌握市场信息，提高专业技能，力争评估价值与市场吻合，防止当事人资产损失。

在网络司法购买中，整个交易流程复杂，当中风险点众多，购买者不清楚市场整体状况、交易程序和司法拍卖法规，在拍下过后极易造成资金不足、房屋无法按时交付、被租赁情况限制等等情况。所以购买司法拍卖房需要专业机构的帮助，为其提供司法代买、情况调查、交易办理、银行融资等服务，保障购买者的合法权益的顺利实现。